Cómo calcular tu hipoteca: cuánto puedes pedir y cuánto pagarás al mes

Actualizado el 16 de abril de 2026 · 14 min de lectura

Comprar una vivienda es la decisión financiera más importante que tomará la mayoría de personas a lo largo de su vida. Y en el centro de esa decisión está la hipoteca: cuánto dinero te presta el banco, a qué tipo de interés, durante cuántos años y, sobre todo, cuánto vas a pagar cada mes.

En esta guía te explicamos cómo calcular tu hipoteca paso a paso, con datos actualizados a abril de 2026: qué criterios usa el banco para concederla, cómo funciona el Euríbor, las diferencias entre tipo fijo y variable, los gastos de formalización y un ejemplo completo con una hipoteca de 200.000 euros a 25 años.

¿Cuánto dinero te presta el banco?

Lo primero que necesitas saber es que el banco no te va a financiar el 100% del precio de la vivienda (salvo excepciones muy puntuales). La práctica habitual del sector bancario español en 2026 es la siguiente:

El banco toma como referencia el menor valor entre el precio de compraventa y la tasación oficial. Si compras un piso por 250.000 € pero la tasación lo valora en 230.000 €, el banco calculará el 80% sobre 230.000 € (184.000 €), no sobre el precio de compra.

¿Cuánto dinero necesitas tener ahorrado?

Si el banco te financia como máximo el 80%, necesitas aportar de tu bolsillo al menos el 20% restante más los gastos de formalización (que suponen otro 10-12% del precio). Es decir, para una vivienda de 250.000 €:

Este es el principal obstáculo para los compradores jóvenes. Con un ahorro necesario del 30% del precio de la vivienda, comprar un piso de 250.000 € requiere haber ahorrado 75.000 € antes de firmar.

¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca?

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí a un plazo determinado (generalmente 12 meses). Es el índice de referencia más utilizado en España para las hipotecas a tipo variable.

Cuando contratas una hipoteca variable, tu tipo de interés es Euríbor + diferencial. Por ejemplo, si tu hipoteca es Euríbor + 0,80% y el Euríbor está al 2,40%, tu tipo total será del 3,20%. El Euríbor se revisa generalmente cada 6 o 12 meses, lo que hace que tu cuota suba o baje según la evolución del mercado.

Evolución reciente del Euríbor

Tras la escalada de 2022-2023 provocada por las subidas de tipos del BCE, el Euríbor ha ido descendiendo gradualmente desde mediados de 2024, impulsado por los recortes de tipos del Banco Central Europeo. En abril de 2026 se sitúa en torno al 2,10%, un nivel significativamente inferior al pico de finales de 2023 pero todavía lejos del terreno negativo de 2021.

Tipo fijo vs. tipo variable en 2026: ¿qué conviene?

Esta es la gran pregunta para cualquier comprador en 2026. Veamos las características de cada opción:

Hipoteca a tipo fijo

• Tipo medio en abril 2026: entre 2,70% y 3,20% TAE (según entidad y vinculaciones).
• Ventaja: cuota constante durante toda la vida del préstamo. Sabes exactamente cuánto pagarás cada mes, sin sorpresas.
• Desventaja: si los tipos bajan más, pagarás más que con una variable. Además, el tipo fijo suele ser más alto que el variable inicial.
• Ideal para: perfiles conservadores que valoran la estabilidad presupuestaria y no quieren estar pendientes del Euríbor.

Hipoteca a tipo variable

• Tipo medio en abril 2026: Euríbor + 0,60% a Euríbor + 1,00% (lo que supone un tipo total de 2,70%-3,10% con el Euríbor actual).
• Ventaja: si el Euríbor sigue bajando, tu cuota se reducirá. El primer año suele tener un tipo fijo bonificado (1,50%-2,00%).
• Desventaja: incertidumbre. Si los tipos suben, tu cuota puede dispararse. Es lo que vivieron millones de hipotecados en 2023.
• Ideal para: perfiles con capacidad de absorber subidas de cuota y que prevean mantener la hipoteca pocos años (porque vendan la vivienda o amorticen anticipadamente).

Hipoteca mixta

Existe una tercera opción cada vez más popular: la hipoteca mixta, que ofrece un tipo fijo durante los primeros 5-15 años y luego pasa a variable. Permite disfrutar de estabilidad en los primeros años (cuando la cuota pesa más en el presupuesto) y beneficiarse de posibles bajadas de tipos después. Los tipos mixtos en 2026 se sitúan entre el 2,50% y el 2,90% para el período fijo.

Ejemplo práctico: hipoteca de 200.000 € a 25 años

Veamos un caso real. Una pareja compra un piso de 250.000 € en Madrid. Aportan 50.000 € de entrada y solicitan una hipoteca de 200.000 € a 25 años. Comparemos las cuotas según el tipo de interés:

* El total de intereses de la hipoteca variable es estimado asumiendo que el tipo se mantiene constante, lo cual no ocurrirá en la realidad. La cuota se revisará cada 6 o 12 meses según la evolución del Euríbor.

Con un tipo fijo del 2,80%, esta pareja pagaría 928 € al mes durante 25 años, abonando un total de 78.380 € en intereses. Si sus ingresos netos conjuntos son de 3.200 €/mes, la cuota representaría el 29% de sus ingresos, dentro del rango recomendado.

La fórmula de la cuota hipotecaria

Las hipotecas en España utilizan el sistema de amortización francés: cuotas constantes (en tipo fijo) donde al principio pagas más intereses y menos capital, y al final del préstamo ocurre lo contrario. La fórmula matemática es:

Donde i es el tipo de interés mensual (tipo anual / 12) y n es el número total de cuotas (años × 12). Para nuestro ejemplo de 200.000 € al 2,80% a 25 años: i = 0,028/12 = 0,002333; n = 25 × 12 = 300 cuotas. El resultado es 928 €/mes.

No necesitas hacer este cálculo a mano. Puedes usar nuestra calculadora de hipotecas para obtener el resultado al instante con cualquier combinación de capital, tipo e interés y plazo.

Gastos de formalización de la hipoteca

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de formalización se reparten entre banco y comprador. Así queda el desglose actualizado:

Gastos que paga el banco

• Notaría de la hipoteca: los honorarios notariales de la escritura de préstamo hipotecario.
• Registro de la propiedad: la inscripción de la hipoteca.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca: entre el 0,5% y el 1,5% del capital hipotecario según la comunidad autónoma.
• Gestoría de la hipoteca.

Gastos que paga el comprador

• Tasación: entre 250 y 500 €, dependiendo de la vivienda. La paga el comprador y es obligatoria.
• Notaría de la compraventa: entre 600 y 1.200 € (depende del precio de la vivienda).
• Registro de la propiedad de la compraventa: entre 300 y 700 €.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es vivienda de segunda mano: entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. O IVA del 10% si es vivienda nueva (más AJD).
• Gestoría de la compraventa: entre 300 y 500 €.

Ejemplo de gastos para nuestra vivienda de 250.000 €

En la Comunidad de Madrid, con un ITP del 6%, los gastos de compra para una vivienda de 250.000 € de segunda mano rondan los 17.200 €. En comunidades con ITP del 10% (Cataluña, Comunidad Valenciana), estos gastos se elevarían a unos 27.200 €.

Cuánto te prestan según tus ingresos

La regla del 30-35% de los ingresos netos es el criterio principal que utilizan los bancos para decidir cuánta hipoteca te conceden. Veamos algunos ejemplos:

Hipotecas calculadas a tipo fijo del 2,80% a 25 años. Si los ingresos son de una pareja, se suman ambos sueldos netos. El banco también tiene en cuenta otras deudas (préstamo coche, tarjetas, etc.) que reducen la capacidad de endeudamiento disponible.

Si quieres saber el importe exacto de tu sueldo neto para calcular tu capacidad hipotecaria, puedes usar nuestra calculadora de sueldo neto.

Vinculaciones bancarias: cómo bajan el tipo

La mayoría de bancos ofrecen bonificaciones en el tipo de interés a cambio de contratar productos adicionales. Las vinculaciones más habituales y sus bonificaciones típicas son:

• Domiciliar nómina: -0,10% a -0,30% (la más común y la que mayor reducción ofrece).
• Seguro de hogar: -0,05% a -0,15% (obligatorio por ley tener uno, pero no contratarlo con el banco).
• Seguro de vida: -0,05% a -0,20%.
• Plan de pensiones: -0,05% a -0,10%.
• Uso de tarjetas: -0,05% a -0,10%.

Un tipo de partida del 3,20% puede bajar al 2,70% con vinculaciones completas. Pero ojo: calcula siempre el coste total. Si el seguro de vida cuesta 500 €/año y la bonificación te ahorra 400 € en intereses, estás perdiendo dinero. Compara el seguro del banco con alternativas del mercado.

Amortización anticipada: ¿merece la pena?

Amortizar anticipadamente consiste en devolver al banco una parte del capital pendiente antes de lo previsto. Hay dos modalidades:

• Reducir cuota: pagas menos cada mes pero mantienes el plazo.
• >Reducir plazo: la cuota se mantiene pero terminas de pagar antes. Esta opción ahorra más intereses a largo plazo.

Desde la Ley 5/2019, las comisiones por amortización anticipada están limitadas legalmente:

En la práctica, muchos bancos aplican comisiones menores o incluso nulas. Siempre es recomendable amortizar cuanto antes, especialmente en los primeros años cuando la proporción de intereses en la cuota es mayor.

Tabla de cuotas según capital y tipo de interés

Para que puedas hacer una estimación rápida, aquí tienes una tabla de cuotas mensuales para diferentes combinaciones de capital e interés, todas a 25 años de plazo:

Estas cifras te sirven como referencia rápida, pero para un cálculo preciso que incluya las vinculaciones, el periodo de carencia o las diferentes ofertas bancarias, utiliza nuestra calculadora.

Checklist antes de firmar tu hipoteca

Antes de firmar ante notario, asegúrate de haber verificado todo esto:

1. Compara al menos 3-4 ofertas de diferentes bancos. No te quedes con la primera.
2. Mira la TAE, no solo el TIN: la TAE incluye los gastos y comisiones, reflejando el coste real del préstamo.
3. Lee la FEIN y la FiAE: son los documentos normalizados que el banco debe entregarte al menos 10 días antes de la firma. Contienen todas las condiciones de la hipoteca.
4. Calcula el coste total de las vinculaciones: no siempre compensan la bonificación que ofrecen.
5. Asegúrate de que la cuota no supera el 30-35% de tus ingresos netos, incluyendo otras deudas.
6. Ten un colchón de seguridad: después de la entrada y los gastos, deberías tener al menos 3-6 meses de gastos fijos ahorrados como fondo de emergencia.
7. Negocia: el tipo de interés, las comisiones y las condiciones son negociables. Con varias ofertas en la mano, tienes poder de negociación.

Comprar una vivienda con hipoteca es un compromiso financiero a largo plazo. Dedicar tiempo a calcular bien todos los números y comparar opciones puede ahorrarte decenas de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo. Utiliza nuestras herramientas para tomar la mejor decisión informada.

Datos actualizados a abril 2026. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Consulta con un profesional para tu caso concreto.